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商铺租赁注意事项一

2020-07-10 15:32:03 admin01 6

商铺租赁注意事项

商铺的档案

承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易心进行产权调査,确认以下几个重大信 息:

1 房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅 性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2 房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3 房屋是否已经存有租赁登记信息,若经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无 法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

免租装修期

商铺租赁,免租装修期经常会出现在合同之,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。 免租装修期非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、 电费等还需按合同约定承担。

签定合同发生的费用

租赁保证金

俗称押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、 电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用, 另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的 情况下怎么办?可以在合同应当约定补足的方案,即每次出租人用押金扣相 关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并迫究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可 以有效整治承租人行为。

税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税

1 出租:

营业税及附加租金5.55%房产税租金12%个人所得税所得部分20% (所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800 元)印花税租金(总额)0.1% (在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。) 土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

2 转租:

营业税及附加转租收入5.55%印花税转租租金(总额)0.1%在实践,商铺租赁税费缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨训实际代征网点工作人员。

虽然上述税费缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承 担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

签定同时要注意的重要内容

营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营 业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

1 原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

2 商铺上原己经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3 房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

4 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部 门检合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

5 因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除含同。