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商铺租赁注意事项二

2020-07-13 09:41:46 admin01 6

六。 装修的处置

商铺租赁,往往需要花大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同应当注意几个问题:

1 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。

2 解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金, 数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金 外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3 明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

七。 水、电、电话线等

因商铺经管的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应 受到各种因索影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定 如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及 无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的疑虑

八。 租赁登记

租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:

1 登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案登记,合同依然在生效条件满足时就生效;

2 经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承 租人的,其一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理 租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理祖赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九。 转租问题

商铺市场中经常会遇见许多二房东”“三房东情形,这其中就存在转租的问题。俗 称的转租其实涵盖了法律规定的两种变更方式转租承租权转让,依法律规定, 转租是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而承租权转让是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:

1 转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重签新租赁合同,也需要征得出租人同意。

2 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于 法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受 到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节 结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

十。买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出了怎么办,其实,承租人完全无须 担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

1 出租人在出时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其 他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

2 即使承租人不想购买承租商铺的,业主出后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

其他注意事项

在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业 态不符相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁同中特别约定相关 事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。