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新入上海市场咖啡项目可行性经营暨选址分析4

2020-12-22 09:50:26 admin01 11

二、新入上海市场咖啡项目投资指向分析

1、投资目标:成为充分展示澳洲形象,在上海地区以商务休闲为主,兼顾情调消费的领导性品牌咖啡与货品商店,创建一个传播澳洲人文风情的时尚消费场所,作为今后在上海区域与全国区域内大力推广的品牌形象店与旗舰店。

2、基本考量原则:

商圈范围——徐家汇、南京西路、淮海路商圈、虹桥;

面积——250平方米左右;

布局规划——50平方略多物品购物场所。其余酒吧咖啡场所。

3、财务概划(按基本平均价格匡算):

1)房租135/年(统划按15/日计算,面积250平方米,含中央空调费用、停车场费用);

2)店外装修2万;店内装修改造20万;设备引进15万;

3)启动其他费用5万;

4)人员工资4/月;

5)水电1/月;

6)其他费用1/月;

则每月费用约为(装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算):

11万(房租)+1万(折旧)+4万(人员工资)+1万(水电)+1万(其他费用)=18万元/月。

每月销售额约为:1.35万元/日(平均)*30=40.5万元/月;

每月盈利销售额约为(按平均毛利率70%计算,酒吧类经营毛利率应在120%以上):(40.5万元*70%-18万元=10.35万元/月;

主要资料来源:《上海咖啡消费与发展趋势》、《新民晚报咨询》、《每日经济新闻》、《上海高级商场消费人群研究报告》……

三、新入上海市场咖啡项目投资区域分析

1、徐家汇区域分析

1)区域情况概述

根据上海市城市发展规划,未来年,徐家汇将成为轨道交通1号线、9号线和11号线三线换乘的交通枢纽,这也是全市唯一一个三条市域轨道交通汇集、三纵三横主道交汇的重要交通枢纽。

汉宇地产研究中心数据显示,目前徐家汇商铺租金在50/平方米/天以上。其中,由上海城开集团开发的弘基美食城地块是徐家汇未来五年内商务商业继续攀顶的最大动力。徐家汇地区将形成两个圈,即以东方商厦、太平洋货、六、汇金、汇联、美罗、太平洋电脑广场围成的商业圈和港汇、88号地块及周边区域商务楼群组成的另一个商务圈。其中浦西第一高楼在规划将在此建立。

上海富阳认为,在徐家汇商圈,88号地块项目的建成将与港汇广场共同构成上海西南地区商务商贸中心。目前徐家汇商业圈内,商业企业建筑体量约50万平方米,而未来商务圈的建筑体量将超过100万平方米,因此徐家汇未来经济重心将由零售商业转为商务商贸的复合形态。作为目前全市各大商圈中经济增长速度最快的徐家汇商圈,年社会消费品零售总额已高达70多亿元。

受商圈大环境成熟的拉动,徐家汇支线马路的商铺也渐繁荣。天钥桥路处于徐家汇的道,依靠徐家汇商圏的高人流量,钥桥路逐渐成为一条小有名气的餐饮街。该区域凭借便捷的交通、完善的商业及独特的历史人文特色,使得商铺租赁异常活跃。目前的沿街餐饮店铺租金也12/平方米/天。