新入上海市场咖啡项目可行性经营暨选址分析5
2)目标群体分析
群体构成分析:以追求品位型的年轻白领为主流消费群体。男性和女性的人数比例约1:2。据统计徐家汇的消费人群中,超过60%为非本地居民;同时,徐家汇的商业营收中游客的贡献首次超过50%。目前,徐家汇商圈日均人流量已达100万人次。沿线周围生活群体的生活水平处于上海地区的中高层面。
大致收入:中等收入(个人月均收入在1000-2000元之间)者比重最大,约42%,中高收入者占27%;低收入者比例约13%。办公室职员所占比例最高(31.7%)o
消费习惯偏好:
从人群购买消费类型来看,女性明显高于男性。该地区的商品种类比较齐全,又常有特有商品,当地消费者占有六成比例的比较喜欢新鲜的、与众不同的事物。
3)类似业态:
星巴克、上岛、屈臣氏、其它咖啡品牌,均以占据本区域作为经营部点重要举措,既为了单店盈利也为了创建本品牌的形象。各品牌在本区域的经营业绩均有不俗表现。
4)财务概划:
如果在本商圈的中心位置,按50元/日进行投入,由于品牌知名度不够,尚未造就忠诚消费者,则短期内盈利较难实现,建议在徐家汇支线马路设店,则将较快实现盈利。
(1)房租108万/年(统划按12元/日计算,面积250平方米,含中央空调费用、停车场费用);
(2)店外装修2万;店内装修改造20万;设备引进15万;
(3)启动其他费用5万;
(4)人员工资4万/月;
(5)水电1万/月;
则每月费用约为(装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算):
9万(房租)+1万(折旧)+4万(人员工资)+1万(水电)+1万(其他费用)=16万元/月。
每月销售额约为:1.2万元/日(平均)*30=36万元/月;
每月盈利销售额约为(按平均毛利率70%计算,如果侧重酒吧类则可高达150%以上):(36万元*70%)-16万元=9.2万元/月;
数据资料来源:《新民晚报》、《千景旅游网》、《上海高级商场消费人群研究报告》《上岛网站》、《上岛咖啡商业策划书》。
点评:
徐汇商区(衡山路文化休闲商业圈)--侧重咖啡、酒吧的选点
上海酒吧风气之先的衡山路,在上海夜生活的位置一时还难以为别处取代。从南京路,到淮海路,再到徐家汇,地铁一号线刚好把上海这3个商业明珠串了起来,为夜市逛街人带来了很大的便利。这样一个互通互连、各有特色的商业圈,在全国还不多见。
聚焦点:作为上海有名的文化休闲商圈衡山路,目前还没出现被取代之势,多年已形成上海夜生活的标志性的产地。附近一幢幢购物休闲大厦,已极具徐汇区的特色,不难看出衡山路已点亮了徐汇这片夜空的娇媚。
经营展望:衡山路在已成型的消费模式下,新入上海市场咖啡项目不需要培育市场教导消费,只需做出有竞争性的卖点或重塑一个消费观念,就能争夺一席之地,因为这里是上海夜的标色性之一。