新入上海市场咖啡项目可行性经营暨选址分析5

2）目标群体分析

群体构成分析：以追求品位型的年轻白领为主流消费群体。男性和女性的人数比例约1：2。据统计徐家汇的消费人群中，超过60%为非本地居民；同时，徐家汇的商业营收中游客的贡献首次超过50%。目前，徐家汇商圈日均人流量已达100万人次。沿线周围生活群体的生活水平处于上海地区的中高层面。

大致收入：中等收入（个人月均收入在1000-2000元之间）者比重最大，约42%，中高收入者占27%；低收入者比例约13%。办公室职员所占比例最高（31.7%）o

消费习惯偏好：

从人群购买消费类型来看，女性明显高于男性。该地区的商品种类比较齐全，又常有特有商品，当地消费者占有六成比例的比较喜欢新鲜的、与众不同的事物。

3）类似业态：

星巴克、上岛、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占据本区域作为经营部点重要举措，既为了单店盈利也为了创建本品牌的形象。各品牌在本区域的经营业绩均有不俗表现。

4）财务概划：

如果在本商圈的中心位置，按50元/日进行投入，由于品牌知名度不够，尚未造就忠诚消费者，则短期内盈利较难实现，建议在徐家汇支线马路设店，则将较快实现盈利。

（1）房租108万/年（统划按12元/日计算，面积250平方米，含中央空调费用、停车场费用）；

（2）店外装修2万；店内装修改造20万；设备引进15万；

（3）启动其他费用5万；

（4）人员工资4万/月；

（5）水电1万/月；

则每月费用约为（装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算）：

9万（房租）+1万（折旧）+4万（人员工资）+1万（水电）+1万（其他费用）=16万元/月。

每月销售额约为：1.2万元/日（平均）*30=36万元/月；

每月盈利销售额约为（按平均毛利率70%计算，如果侧重酒吧类则可高达150%以上）：（36万元*70%）-16万元=9.2万元/月；

数据资料来源：《新民晚报》、《千景旅游网》、《上海高级商场消费人群研究报告》《上岛网站》、《上岛咖啡商业策划书》。

点评：

徐汇商区（衡山路文化休闲商业圈）--侧重咖啡、酒吧的选点

上海酒吧风气之先的衡山路，在上海夜生活的位置一时还难以为别处取代。从南京路，到淮海路，再到徐家汇，地铁一号线刚好把上海这3个商业明珠串了起来，为夜市逛街人带来了很大的便利。这样一个互通互连、各有特色的商业圈，在全国还不多见。

聚焦点：作为上海有名的文化休闲商圈衡山路，目前还没出现被取代之势，多年已形成上海夜生活的标志性的产地。附近一幢幢购物休闲大厦，已极具徐汇区的特色，不难看出衡山路已点亮了徐汇这片夜空的娇媚。

经营展望：衡山路在已成型的消费模式下，新入上海市场咖啡项目不需要培育市场教导消费，只需做出有竞争性的卖点或重塑一个消费观念，就能争夺一席之地，因为这里是上海夜的标色性之一。