新入上海市场咖啡项目可行性经营暨选址分析6
2、淮海路区域分析
1）区域情况概述
因历史原因造就的商业中心，以及合适的街道宽度，使得淮海路很容易聚集人气造就旺铺，而附近大量的高档写字楼为各类商业带来了较高的消费潜力。南京路、淮海路、四川路、张扬路等几个新老商圈中，淮海路以90%以上的入驻率一直居高不下。同时淮海路商圈租金也一直居高不下，最高已近50元/平方米/天。
上海商业网点公布的商铺租赁价格显示，淮海中路10平方米左右的商铺日租金24-26元/平方米：茂名北路10平方米左右的商铺日租金在13-33元/平方米左右：陕西北路15平方米左右的商铺日租金在10-22元/平方米左右。目前，淮海路底楼商铺已基本满租，而周边路段如陕西路、雁荡路、茂名路等也逐渐开始有二线品牌的中高档商铺入驻。这些入驻的商铺针对周边白领，价位较高，品牌个性突出，同时由于其租金比淮海路低，因此迅速繁荣起来。
随着淮海路附近商铺档次的逐步提高，瑞金路沿线的商铺已非常抢手，25平方米左右的铺面租金已升到每平方米日租金40元左右。淮海路沿线商业分布，零售店铺占64%，餐饮店占27%，娱乐类占9%。
2）目标群体分析
群体构成分析：
中高档上海本地流动消费群体与游客居多，65%为本地人；35%来自附近的长三角地区，消费欲望与消费能力均高于平均水平。本地白领成为高消费群体生力军。消费群体年龄由18岁-60岁，堪称老少皆宜，无明显特征。
消费习惯偏好：
从人群购买消费类型来看，该地区的商品种类比较齐全，针对周边白领价位较高，品牌个性突出。可以满足各个层次消费者需求，是目标群体消费选择该区域的重要因素。
3）类似业态：
作为具有历史传统的上海著名商圈，星巴克、上岛、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占据本区域作为经营部点重要举措，既为了单店盈利也为了创建本品牌的形象。各品牌在本区域的经营业绩均有不俗表现。
